推进保函置换预售监管资金解读
推进保函置换预售监管资金解读
近期中央层面房地产政策频出，11 月 11 号央行银保监会就已经出台 16 条措施支持房地产发展，今天对于资金链又出台了保函置换预售监管资金的政策。2022 年 2 月住建部发布关于规范商品房预售资金监管的意见，是由住建部、人民银行和银保监会发布的内部文件，发布背景是各地预售资金被过度监管。在这种情况下就出现了地方政府和银行抢预售资金的情况，因为如果地方政府用监管资金保交楼意味着银行或信托承受损失，而实际都不愿承担这个责任。
2021 年 10 月住建部出台预售资金监管收紧政策后，其在预售资金监管账户上的主动权变大了，所以当保交楼的压力上升到第一位的时候就出现了超额监管的问题，来确保所有项目潜在的资金缺口及农民工工资能正常发放。而 2022 年出台的 16 号文是要求只监管重点资金，就是工程项目竣工交付所需要的工程款，实质监管层面有所放松，而 16 号文后多地出台政策优化监管措施，例如通过银行保函免除同等额度的监管资金，但实际对于保交楼和行业稳定作用不是很大，所以才有了今天的文件。
暴雷开发商一般都面临多方债券责任，地方政府要求保交楼，信托要保证收益，施工单位要保尾款，供应商要保材料款，因此预售资金监管账户的钱根本是不够的。所以当保交楼、保民生、保稳定成为楼市新主题的时候，预售资金不能动被锁死，保交楼行动进入深水区，央行银保监会 16 条措施规定专项借款和配套融资都要后进先出，但在实际操作过程中可行性较低，对于保交楼纾困作用有了阻碍。今天下午保函置换预售资金政策可以释放一部分资金出来，可以起到项目资金循环的作用，对多方利益都有好处，但考虑到债权人利益这个提取比例也不能多于确保项目竣工交付所需的资金额度的 30%。提取资金后通过把一个能产生现金流的项目盘活，产生正的现金流用到下一个项目，将整体企业层面资金循环利用起来。
由于供给端和需求端相互制约影响，房地产风险问题没解决，市场销售也起不来，所以近期政策从两个端口同步推进，包括企业二次展期、保交楼配套融资产生不良免于问责问题、通州杭州限购松绑、首套按揭利率下降政策等都在推进，同时疫情放松也在提升预期，总体来看对于整个行业还是非常利好的。
Q：房企开保函的保证金和费率水平？未来能覆盖哪些企业？
A：开保函强调市场化法治化原则，要求充分评估房产企业的各种风险，正常没有银行愿意开。一般需要垫款的话资金成本很高，本身保函就是一个期权，需要垫资时费率会比开发贷高，大概 7%-10%甚至更高，无需垫资只需 2%-3%，但在政策强制要求下包含成本不会特别高。
没有暴雷的房企全覆盖，现在相对稳健的企业不能有任何风险，以保交楼为目的，地方要发挥主体责任和属地责任。具体要看按照各地保交楼的资金缺口申请，由主办银行来具体办理，体的细则还没有出来。
Q：保函提取监管资金 30%可以偿还到期债务，对于保交楼是否会有影响？
A：前提是需要保证保交楼，富余资金可以偿债，但实际资金层面没有这种操作可能性。债券是以企业整体信用为担保的，政策只是一种表态，给市场一个积极信号，不要恶意做空。
Q：暴雷边缘的企业银行存款不是特别多，保函操作会困难一些吗？
A：只有账户优先级更高的主办银行最有可能出具保函，存款由贷款派生，任何资金最终都会形成存款资金，盈余资金不多但流量较大，但目前在政策施压下银行与开发商一损俱损，因此在救行业的角度而言还是可以操作的。实际预售资金是不够的保交楼和项目开发建设完整周期的，置换出来只是把整体项目资金链盘活，有国有银行的担保才存在可能性。
Q：境外违约、境内没有违约的主体，例如中南、旭辉能做保函业务吗？
A：实际上所有企业都可以操作，因为政策出来相当于上级已经跟所有的银行已经打过招呼了，地方政府牵头，开发商主动申请，把项目和银行对接起来去做。
Q：央企和民企实操过程中是否会有所差异？
A：央企融资本身没有问题，杠杆率较低，操作不存在问题，也不需要银行保函来置换。
Q：提取的监管资金用于其他项目后，后面钱回不来有缺口是否有银行承担？
A：由银行承担，因为保函由银行出具。短期来看这种可能性不大，专项借款和纾困资金是后进先出的，销售回款能够覆盖这部分资金，30%资金能盘活整个项目就达到了保交楼的目的。同时保交楼难度大的项目会要求把先有债务搁置处理，先解决保交楼。
Q：资金不能够用于偿还股东借款的情况下资金如何流到另一个项目？
A：城市政府有属地责任，需要负责辖区内所有项目的保交楼，一个预售资金监管账户的资金能够保交楼的情况下，富余资金可以用于其他项目，可以通过项目拆解或者强监管，通过第三方企业的监管确保资金用于项目的保交楼进程。原则就是保交楼之前的债务先搁置处理，销售资金先确保项目正常运作，这次的政策实质上是推进保交楼，对于企业拥有更多可支配使用资金意义不大。
Q：要出台什么样的政策才能让房企确保保交楼？
A：需要供需两端同时发力，供给端减少房企暴雷情况，在资金链上提供支持；需求端销售能有所好转，能有正常销售回款，资产价格能够保持稳定。目前来看销售仍处在低位，土地、住房价格也持续下跌，预计明年上半年政策才能陆续见效。
Q：资金调配能跨省跨区域吗？
A：理论上可以跨省，但现在连跨市都很难做到，基本只能在同一个城市同一个开发商的不同项目之间循环，甚至同一个城市内的其他开发商都不行，如果本项目钱都不够保交楼，债权人不会允许钱流入其他项目。同一个开发商资金跨市理论可以实现，目前来看很少有资金盈余的项目，所以现在还没有先例，没有这么细的规则出台。
Q：政策出台后房管局和银行的积极性和责任划分？
A：政策出台后房管局和银行责任不变，房管局会根据项目开发进度出具提取的意见，银行根据意见进行（更多实时纪要加微信：aileesir)提款支付，房管局监管的前提是保证保交楼能顺利进行，所以还是会看到项目能够正常运转。
Q：政策之前包含置换的比例有多少？
A：之前保函都是各地提，但执行效果不佳，因此需要中央层面出台相关政策。
